Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования

Анализируются цели введения договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, его достоинства и недостатки.
Ключевые слова: жилищная проблема, договор найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, правовой режим наемного дома.

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования был введен Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [2]. Появление новой договорной конструкции связано с попыткой решить жилищную проблему в Российской Федерации, которая является на протяжении многих лет одной из самых актуальных социально-экономических проблем. В целях решения данной проблемы государство стремится повысить доступность жилья, а также постоянно совершенствует систему обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения. В связи с этим помимо известного нам договора социального найма появляется новая договорная конструкция, касающаяся найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Бесспорно, введение данного договора имеет множество положительных моментов. Прежде всего, необходимо отметить условия предоставления жилых помещений, которые очерчивают требования к нанимателю (ст. 91.3 ЖК РФ):
1) Гражданин должен быть признан в установленном порядке нуждающимся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.
2) Доход граждан и постоянно проживающих совместно с ним членов их семей и стоимость подлежащего налогообложению их имущества не может превышать размер, позволяющий таким гражданам и членам их семей приобрести жилое помещение в собственность за счет собственных средств, кредита или займа на приобретение жилого помещения на территории соответствующего муниципального образования.
3) При этом гражданин не признан и не имеет оснований быть признанным малоимущим.

Сравнивая указанные требования с требованиями к нанимателю по договору социального найма, следует указать, что жилые помещения по договору социального найма предоставляются малоимущим гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в предоставлении жилых помещений (п. 2 ст. 49 ЖК РФ). Таким образом, законодатель расширил круг лиц по сравнению с договором социального найма, которые могут рассчитывать на предоставление жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Кроме того, расширен состав субъектов данного договора и со стороны наймодателя. Наймодателем по данному договору помимо органа государственной власти и органа местного самоуправления может выступать организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством РФ (ст. 91.2 ЖК РФ). То есть наймодателем может выступать не только публичный собственник, но и частный.

Предметом указанного договора служит наемный дом социального использования. Наемным домом признается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (ч. 1 ст. 91.16 ЖК РФ).

В связи с тем, что предметом договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования является наемный дом социального использования, то следует отметить его характерные черты:
1. Прежде всего, законодатель установил критерии отнесения наемных домов к наемным домам социального использования. Так, наемным домом социального использования считается дом, в котором доля помещений, сдаваемых в наем по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования, и их площадь составляет более 50 процентов (ч. 4 ст. 91.16 ЖК РФ).
2. Предусматривается изменение цели использования здания в качестве наемного дома и прекращение использования здания в качестве наемного дома. Однако изменение цели и прекращение использования здания в качестве наемного дома не допускаются в случае, когда хотя бы одно из жилых помещений в таком здании предоставлено внаем гражданам и (или) не выполнены условия предоставления государственной, муниципальной или иной поддержки, к которым относится возвратность, возмездность и возмещение этой поддержки в полном объеме (ч. 2 ст. 91.17 ЖК РФ).
3. Кроме того, содержится положение, предусмотренное ч. 5 ст. 91.16 ЖК, направленное на ограничение сделок по продаже или иному отчуждению жилых помещений в наемном доме. Данная норма свидетельствует об ограниченном правовом режиме наемного дома.
4. Установлено правило, согласно которому государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом. В этих целях ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополнен ст. 23.1, устанавливающей особенности государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на все помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом [3].
5. Важной характеристикой наемного дома выступает предусмотренная законодательством государственная, муниципальная и иная поддержка для создания, эксплуатации наемного дома социального использования, которая предоставляется на основании договора с лицом, которому предоставляется эта поддержка, и (или) решения лица, предоставляющего эту поддержку (ч. 4 ст. 91.19 ЖК РФ).

При этом установлены условия предоставления этой поддержки, к которым, прежде всего, относится:
- возвратность;
- возмездность;
- ограничение размера платы за наем помещения в наемном доме, который не может быть больше размера платы, установленной органами государственной власти субъекта РФ дифференцированно по муниципальным образованиям;
- необходимость согласования наймодателем жилых помещений в таком доме с лицом, предоставившим эту поддержку, особенностей порядка учета заявлений граждан о предоставлении жилых помещений в таком доме и порядка, формы, сроков информирования указанных граждан о количестве жилых помещений, которые могут быть предоставлены в таком доме [4, с. 99].

Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования не является бессрочным в отличие от договора социального найма жилого помещения, и может быть заключен на срок не менее чем один год, но не более чем 10 лет (ч. 1 ст. 91.6 ЖК РФ).

Конечно, данная правовая конструкция не лишена недостатков. Прежде всего, это касается платы за наем жилого помещения, которая согласно ч. 2 ст. 156.1 ЖК РФ включает в себя также расходы на строительство, реконструкцию, приобретение наемного дома социального использования или приобретение всех помещений в таком доме, расходы, связанные с содержанием и текущим ремонтом такого жилого помещения, капитальным ремонтом такого дома, и иные расходы.

Кроме того, основания и последствия расторжения договора указаны несколько поверхностно. В данном случае законодатель подробно не регламентирует данный вопрос применительно к договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, а лишь отсылает нас к нормам, посвященным договору социального найма. Также не урегулированы вопросы, касающиеся сноса, непригодности жилого помещения, капитального ремонта (реконструкции) дома, сопровождающиеся выселением [1, с. 10].

Таким образом, несмотря на указанные недостатки введение договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования и института наемного дома, безусловно, является крупным шагом в решении жилищной проблемы в части повышения доступности получения жилья гражданами.
Список использованной литературы
1. Крюкова Е. С. Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования: новеллы жилищного законодательства // Российская юстиция. 2014. № 12. С. 7-10.
2. О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования: Федеральный закон от 21 июля 2014 г. № 217-ФЗ // СЗ РФ. 2014. № 30 (ч. 1). Ст. 4218.
3. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 02 июля 1997 г. № 122-ФЗ с изм., внесенными Федеральным законом от 29 декабря 2015 г. № 391- ФЗ // СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; Официальный интернет-портал правовой информации www.pravo.gov.ru. 29 декабря 2015. № 0001201512290062 (дата обращения: 21.01.2016).
4. Федоровская Т. С. Маслей С. Э. Наемный дом: особенности создания и правового режима // Вестник Омского университета. 2015. № 3 (44). С. 97-106.

Ю. А. Харитонова